核心觀點(diǎn)：

 

    　　本周政策情況：央行下調(diào)首套普宅按揭利率下限，政策改善力度及城市能級(jí)有所提高。本周央行下調(diào)首套普通住宅按揭利率下限20bp，限購城市常熟、沈陽、欽州等地下調(diào)首付比，蘇州、合肥、長(zhǎng)沙等地放松限購，出臺(tái)改善政策的城市能級(jí)有所提高。限購城市在調(diào)控內(nèi)容上也有突破，長(zhǎng)沙新政打通保障性租賃住房與商品住宅市場(chǎng)，間接放松限購限貸，南京、無錫、東莞等城市為多孩家庭放松限購，降低購房利率。

 

    　　本周基本面情況：成交小有回升，推盤力度持續(xù)下行。根據(jù)Wind 及房管局?jǐn)?shù)據(jù)，本周46 城新房成交面積環(huán)比上升7.6%，同比下降46.4%，5 月前12 天同比下降43.7%。推盤方面，12 城單周推盤面積環(huán)比下降23.6%，同比下降48.9%，5 月前12 天推盤面積同比下降43.8%。

 

    　　本周土地情況：土地成交環(huán)比下行，各地一批次土拍熱度分化。2022年第19 周土地成交面積環(huán)比下降35.9%，同比下降14.5%，出讓金環(huán)比下降53.6%，同比下降62.8%，溢價(jià)率4.5%，環(huán)比下降0.2pct。兩集中方面，本周無錫、蘇州、濟(jì)南完成首批供地，其中無錫、蘇州全部成交，溢價(jià)率分別為0.1%、3.0%，濟(jì)南流拍率40.0%，溢價(jià)率1.0%。

 

    　　本周重點(diǎn)數(shù)據(jù)：央行調(diào)整住房貸款披露口徑，居民信貸需求進(jìn)一步下滑。4 月住房貸款余額38.78 萬億元，同比上升7.7%，較3 月增速收窄1.2pct，住房貸款單月減少605 億元，同比下滑117.7%。

 

    　　開發(fā)板塊觀點(diǎn)：各地政策多樣化，因城施策如期升級(jí)。4 月末政治局表態(tài)支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)龍頭股政策以來，各地方政府在“房住不炒”的前提下頻出新政，長(zhǎng)沙支持居民將房屋注冊(cè)為“保障性租賃住房”從而不計(jì)入家庭住房套數(shù)，長(zhǎng)沙提出家庭房屋登記為保障性租賃房可不計(jì)入家庭住房套數(shù)，相當(dāng)于同時(shí)放松“限購和限貸”，而南京、無錫、東莞等城市出臺(tái)二胎可多購住宅且享受一定優(yōu)惠的政策，也是符合國(guó)家長(zhǎng)期發(fā)展方向且可以增加居民購房能力的政策嘗試。二季度市場(chǎng)基本面壓力進(jìn)一步增大，各地四限放松上的意愿提升，央行也下調(diào)首套普通住宅按揭利率下限，為各地調(diào)控提供更大空間，政策環(huán)境持續(xù)改善，近期板塊估值回調(diào)至歷史39%分位，建議關(guān)注加倉機(jī)會(huì)。

 

    　　本周物業(yè)觀點(diǎn)：板塊低位震蕩，央國(guó)企小幅反彈。本周市場(chǎng)振幅較大，5 月12 日大跌中，寶龍商業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)股價(jià)均創(chuàng)歷史新低。全周來看，恒生指數(shù)小幅下跌0.5%，物業(yè)板塊平均下跌0.9%，其中央企龍頭平均上漲2.7%，民企龍頭下跌0.1%。物業(yè)板塊整體動(dòng)態(tài)PE 為9.6，處于歷史1%分位，估值仍處低位。民營(yíng)地產(chǎn)商在當(dāng)前環(huán)境下壓力仍然較大，央國(guó)企在本周有所反彈。

 

    　　風(fēng)險(xiǎn)提示�；�本面不及預(yù)期；融資收緊；供給側(cè)改革出清影響情緒。

 

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