銷售：商品房銷售概念股顯著修復，但停貸事件或影響復蘇持續(xù)性。6 月單月商品房銷售面積同比-18.28%，前值-31.77%；銷售額同比-20.82%，前值-37.68%；銷售均價單月同比-3.10%，前值-8.66%。我們認為幾個因素促進了6 月銷售數(shù)據(jù)的修復：1）隨著6 月份疫情影響的逐漸消散、前期積壓的部分需求得到釋放；2）房企沖刺半年業(yè)績，加大了促銷與推盤力度；3）需求端鼓勵政策的持續(xù)落地刺激了部分需求。但停貸事件給市場信心造成的沖擊，以及房企償債高峰下信用危機的持續(xù)和宏觀經(jīng)濟復蘇的不確定性等因素，都將影響銷售的回暖節(jié)奏，后續(xù)還需要更大力度的寬松政策來穩(wěn)定市場。

 

    　　開發(fā)投資：新開工和竣工都在加速下滑，投資再次下探。6 月單月新開工龍頭股面積同比-45.08%，前值-41.85%；竣工面積同比-40.73%，前值-31.27%；開發(fā)投資同比-9.41%，前值-7.81%。我們認為，融資和銷售的困難，極大的影響了房企的投資能力與意愿，導致了拿地、施工和推盤意愿的走低。而民營房企持續(xù)發(fā)酵的信用風險，導致了民營房企施工的能力與意愿都急劇下滑，不僅沒有能力拓展新項目，老項目的持續(xù)施工能力也受到了很大影響，放慢施工進度甚至是停工已經(jīng)成為了較為普遍的現(xiàn)象。銷售不振、預期轉(zhuǎn)弱之下，土地市場正經(jīng)歷大幅下滑，土地成交的持續(xù)大幅下滑，勢必會給未來的開工與投資數(shù)據(jù)帶來不小的壓力。

 

    　　到位資金：6 月銷售的回暖帶動資金面改善，但房企融資依然困難。6 月單月到位資金同比-23.59%，前值-33.39%。6 月銷售的回暖，帶動定金龍頭股及預收款和個人按揭貸款降幅收窄，但國內(nèi)貸款和自籌資金單月跌幅持續(xù)擴大。市場的量價齊跌與房企流動性風險的頻發(fā)，極大的影響了金融機構(gòu)龍頭股的信心與行動力，金融機構(gòu)“晴天送傘、雨天收傘”的謹慎態(tài)度，使得資金的支持依然局限于少數(shù)信用優(yōu)質(zhì)的房企，大量的民營房企很難得到銀行等主流金融機構(gòu)的信貸支持。

 

    　　投資建議：我們認為斷貸風波對于當前的地產(chǎn)龍頭股市場而言，并不會成為壓倒行業(yè)本身的一根稻草，反而可能成為紓困與需求刺激力度進一步加強的一個契機。

 

    　　但無論如何，當前大量民營地產(chǎn)龍頭股面臨正在到來的償債高峰，消費者對此類地產(chǎn)的信任度也降至谷底，而且各類融資渠道已經(jīng)全面垮塌，此類房企將在Q3 面臨更大的考驗。

 

    　　我們持續(xù)推薦：1）具有全國化和綜合化發(fā)展能力的高信用龍頭央企，推薦保利發(fā)展。我們認為信用優(yōu)勢將推動龍頭央企在土地和并購市場獲得優(yōu)勢，持續(xù)的拿地推盤能力與優(yōu)質(zhì)的信用背書也有望在需求回暖之時搶占先機，進一步提升市場份額。2）扎根高能級區(qū)域，積極向全國拓展的優(yōu)質(zhì)地方國企龍頭，建議持續(xù)跟蹤越秀地產(chǎn)。我們認為深耕高能級區(qū)域的地方國企龍頭，兼具業(yè)績穩(wěn)定性與未來成長性。在民企大規(guī)模暴雷和喪失拿地能力的當下，憑借深耕高能級區(qū)域鑄就的穩(wěn)定基本盤和融資優(yōu)勢帶來的逆勢擴張能力，地方國企龍頭有望在行業(yè)出清過程中實現(xiàn)趕超。

 

    　　風險提示：行業(yè)龍頭股政策落地不及預期的風險、盈利能力繼續(xù)下滑的風險、銷售不及預期的風險。

 

數(shù)據(jù)推薦

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