上海次輪土拍熱度較首輪回升，國央企與地方平臺仍為拿地主力。二輪集中供地龍頭股共成交34宗含宅用地，總建面235 萬平方米，成交總金額780 億元，其中13 宗地塊觸頂成交，無地塊流拍，本輪土拍供應(yīng)量略有下降，但地塊質(zhì)量顯著提升，長寧、靜安、楊浦、普陀四個核心城區(qū)均有地塊出讓，平均溢價率被抬升至4.5%，較首輪上漲1.5 個百分點。拿地企業(yè)方面，國央企及地方平臺公司拿地金額占比達95%，民企僅拿下4 幅地塊，保利、招商和華發(fā)表現(xiàn)較好，全口徑拿地金額分別為178 億、165 億、115 億，建筑面積分別為42.8萬平、48.1 萬平、29.5 萬平。

 

    7月百強房企龍頭股拿地同比下降，企業(yè)拿地集中于二線和長三角城市。中指院數(shù)據(jù)顯示，1-7 月百強房企拿地總金額8024 億元，同比下降55.6%，降幅環(huán)比縮小4.4pct，拿地總面積為8502 萬平，全口徑新增貨值2.3 萬億元，同比下降58.1%。城市能級中，二線城市房企拿地占比超過60%。拿地概念股面積前三的城市分別為杭州、上海、成都，主要位于長三角城市群。從權(quán)益口徑來看，1-7 月拿地金額位居前三的為華潤置地、保利發(fā)展、濱江集團，拿地面積位居前三的為保利發(fā)展、華潤置地概念股、中國鐵建。

 

    7月重點32 城累計銷售面積（截至29 日）同比-31%，環(huán)比-28%， 11 城二手房成交面積累計同比+17%，環(huán)比+5%。其中一線城市同比-5%，環(huán)比-11%；二線城市同比-38%，環(huán)比-35%；三四線城市同比-29%，環(huán)比-19%。具體城市來看：1）一線城市同環(huán)比出現(xiàn)小幅下降，其中上海、深圳保持回暖，分別環(huán)比增長22%和13%，北京和廣州則分別環(huán)比下降35%和42%；2）二線城市多數(shù)城市表現(xiàn)較差，呈現(xiàn)環(huán)比下降，其中僅武漢、成都表現(xiàn)亮眼，分別環(huán)比增加32%和18%；3）三四線城市整體下滑但表現(xiàn)各異，其中江陰、蕪湖、寶雞等城市出現(xiàn)環(huán)比上漲，云浮、江門等則環(huán)比降幅明顯。二手房成交持續(xù)回暖，11 城二手房成交面積累計同比+17%，環(huán)比+5%。

 

    政治局會議強調(diào)，地方政府強化責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。7 月28 日，中共中央政治局召開會議，就擴大內(nèi)需、保障民生、地產(chǎn)調(diào)控等熱點問題進行部署。

 

    此次會議延續(xù)了房住不炒的總基調(diào)，在此基礎(chǔ)上提出要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，并強調(diào)地方政府責(zé)任，會議指出，“因城施策用足、用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。” 結(jié)合4 月會議提出的“守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線”、“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”，防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險，保交樓、穩(wěn)民生、穩(wěn)預(yù)期已成為政府工作重要內(nèi)容。

 

    投資建議：我們認為當(dāng)前應(yīng)當(dāng)關(guān)注：1）開發(fā)企業(yè)：保利發(fā)展、濱江集團概念股、華發(fā)股份、建發(fā)股份、天健集團、南山控股、華僑城A、華潤置地、萬科A、旭輝控股等；2）物管企業(yè)：碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活、旭輝永升服務(wù)等。

 

    風(fēng)險提示：銷售恢復(fù)不及預(yù)期；政策放松不及預(yù)期；行業(yè)概念股流動性風(fēng)險。

 

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