核心觀點(diǎn)：

 

    　　政治局會(huì)議有關(guān)房地產(chǎn)表述再調(diào)整。7 月28 日中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，在房地產(chǎn)概念股相關(guān)表態(tài)方面提出：要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房住不炒定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。與此前會(huì)議相比，本次政治局會(huì)議內(nèi)容在延續(xù) “房住不炒”定位的同時(shí)，有關(guān)因城施策的表述進(jìn)一步升級(jí)，并新增“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”“壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”表述。

 

    　　因城施策表述進(jìn)一步升級(jí)，預(yù)計(jì)下半年改善力度及范圍將擴(kuò)大。本次會(huì)議進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)因城施策要“用好用足政策工具箱”，主要由于當(dāng)前政策力度及影響范圍仍然較小。22 年4 月政治局會(huì)議表態(tài)“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”以來(lái)，各地需求端政策落地頻次明顯提升，力度及范圍也有擴(kuò)大，但更長(zhǎng)時(shí)間維度對(duì)比仍表現(xiàn)出“頻次高、顆粒度細(xì)、力度小”的特征，截至22 年7 月地方政策力度評(píng)分較此前周期還有50%左右的下降空間。本次表態(tài)升級(jí)使得各地方的施政空間進(jìn)一步擴(kuò)大，預(yù)計(jì)下半年各地政策力度及范圍將進(jìn)一步改善。

 

    　　近期首提“穩(wěn)定房地產(chǎn)”龍頭股，供需兩端維穩(wěn)成當(dāng)前重任。本次會(huì)議新增“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”“壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”表述，主要由于本輪周期房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨超過(guò)此前的供需兩端壓力。供給側(cè)來(lái)看，21 年末以來(lái)多家房企暴露信用風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)22 年上半年600 城商住用地成交出讓金同比下降超過(guò)50%，房企投資能力及意愿下滑，需求端表現(xiàn)同樣疲弱，上半年全國(guó)及百?gòu)?qiáng)房企銷售金額同比分別下降29%、51%，70大中城市新房及二手房成交價(jià)格指數(shù)連續(xù)10 個(gè)月環(huán)比下跌，近期雖有所企穩(wěn)，但總體也呈現(xiàn)“弱復(fù)蘇”的特征。

 

    　　中央17 年以來(lái)首次表態(tài)“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”是對(duì)未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)環(huán)境發(fā)展目標(biāo)的確認(rèn)，也是對(duì)地產(chǎn)行業(yè)重要性的認(rèn)可�？紤]到中央重大會(huì)議中有關(guān)行業(yè)的表態(tài)對(duì)行業(yè)未來(lái)一段時(shí)間相關(guān)政策的方向及基調(diào)的影響，預(yù)計(jì)后續(xù)供需兩端改善及穩(wěn)定政策將進(jìn)一步升級(jí)，穩(wěn)定供給側(cè)投資能力，提振市場(chǎng)信心，釋放市場(chǎng)需求。

 

    　　宏觀政策表述有所加強(qiáng)。本次會(huì)議表態(tài)上更著重強(qiáng)調(diào)宏觀政策的積極性，并突出其中政策性銀行的作用，預(yù)計(jì)在后續(xù)市場(chǎng)概念股調(diào)控及維穩(wěn)過(guò)程中將有望實(shí)現(xiàn)多部門(mén)協(xié)作，在市場(chǎng)化調(diào)整不足時(shí)通過(guò)政策性銀行等手段進(jìn)行補(bǔ)足，共同實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，達(dá)到“保交付、穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)民生”的目的。

 

    　　盈利預(yù)測(cè)與投資建議。近期行業(yè)整體弱復(fù)蘇，但供給端仍面臨較大壓力。與此前周期相比，本輪周期“弱beta、強(qiáng)alpha”的特征將更為明顯，依托信用及金融資源優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)信用房企去年以來(lái)一直維持穩(wěn)定的投資力度，在市場(chǎng)轉(zhuǎn)好的環(huán)境里迅速轉(zhuǎn)化為規(guī)模優(yōu)勢(shì)，表現(xiàn)出更強(qiáng)的基本面彈性。當(dāng)前7 家A 股龍頭房企概念股平均PB（LF）估值僅0.99x，下半年銷售企穩(wěn)回升的過(guò)程疊加供給側(cè)改革的作用，經(jīng)營(yíng)ROE 改善，關(guān)注其中投資機(jī)會(huì)。

 

    　　風(fēng)險(xiǎn)提示。未來(lái)政策改善力度不及預(yù)期，基本面不及預(yù)期；融資龍頭股環(huán)境無(wú)改善；供給側(cè)改革出清影響情緒。

 

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