公募REITs 概念股試點(diǎn)加速，國(guó)內(nèi)第三單保租房公募REIT 項(xiàng)目7 天快速獲批2021 年以來(lái)中央針對(duì)保障性租賃住房建設(shè)力度加大，著力解決新市民、青年人的住房困難問(wèn)題。當(dāng)前“租購(gòu)并舉、全面發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”已成為建設(shè)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容，“十四五”期間預(yù)期全國(guó)保障性租賃住房籌建規(guī)模接近900 萬(wàn)套，涉及的總投資額為1.35 萬(wàn)億元，約占同期房地產(chǎn)投資的2%-3%，為“十三五”期間棚改投資額的20%（光大宏觀）。2022 年7 月11 日，國(guó)內(nèi)首單紅土深圳保租房REIT 審核通過(guò)；7 月14 日，中金廈門(mén)保租房REIT 獲批；8月5 日，華夏北京保租房REIT 再獲批（受理至通過(guò)僅7 天）。保租房REIT 乘風(fēng)起航利于拓寬住房租賃企業(yè)直接融資渠道，促進(jìn)存量資產(chǎn)向運(yùn)營(yíng)升維轉(zhuǎn)型，助力租賃物業(yè)龍頭股證券化產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理完整閉環(huán)。

 

    華夏北京保租房REIT 當(dāng)前現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定，投資回報(bào)良好，具有增長(zhǎng)潛力1.地理位置來(lái)看，華夏北京保租房龍頭股REIT 初始資產(chǎn)包括位于北京的文龍家園和熙悅尚郡公租房。兩個(gè)項(xiàng)目周邊優(yōu)質(zhì)小區(qū)眾多，醫(yī)療教育資源相對(duì)充裕，樓齡短且物業(yè)品質(zhì)良好，利于吸引地鐵沿線的辦公室群和對(duì)交通便利有較大需求的租戶。

 

    2.運(yùn)營(yíng)情況來(lái)看，底層資產(chǎn)已穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)超3 年，收入全部來(lái)自于市場(chǎng)化租戶且不依賴第三方補(bǔ)貼等非經(jīng)常性收入。受政府配租計(jì)劃實(shí)施及疫情影響，近三年項(xiàng)目出租率出現(xiàn)小幅波動(dòng)，但仍可維持在93%左右；項(xiàng)目租金相較周邊板塊平均市場(chǎng)化價(jià)格低約44-46%（中指數(shù)據(jù)），對(duì)中等收入客群具有較大吸引力。兩個(gè)項(xiàng)目租約期限為2-3 年的間數(shù)占比超90%以上；租賃合同到期時(shí)間集中于2024 年。

 

    3.盈利情況來(lái)看，經(jīng)過(guò)近年來(lái)的培育與完善管理，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)健，投資回報(bào)良好，并具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。雖受疫情影響，但2020 年到至今項(xiàng)目營(yíng)收及凈利潤(rùn)均保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。2019-2022Q1，毛利率由64.2%提升至69.6%，凈利率由22.4%提升至30.7%，主要系營(yíng)業(yè)成本下降所致。

 

    4.資產(chǎn)所在市場(chǎng)來(lái)看，北京尚有一定規(guī)模的公租房輪候家庭（截至2021 年初，全市公租房輪候家庭11.8 萬(wàn)戶）；根據(jù)所在區(qū)域政府公告，近期朝陽(yáng)區(qū)及海淀區(qū)公租房配租意向登記戶數(shù)大于可配租房源套數(shù)，租賃需求旺盛。

 

    在定價(jià)合理的情況下，華夏北京保租房REIT 能夠?yàn)橥顿Y者提供良好的回報(bào)截至2022 年3 月末，華夏北京保租房REIT 底層資產(chǎn)組合估值合計(jì)11.51 億元，對(duì)應(yīng)評(píng)估單價(jià)為10204 元/平。根據(jù)相關(guān)假設(shè)前提下基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目現(xiàn)金流測(cè)算，預(yù)計(jì)2022 年9-12 月及2023 年度華夏北京保租房REIT 可供分配金額分別為16.6 百萬(wàn)元及49.6 百萬(wàn)元；對(duì)應(yīng)凈現(xiàn)金流分派率可達(dá)4.32%（年化）及4.31%。

 

    投資建議：我國(guó)保租房公募REIT 再發(fā)力，利于引導(dǎo)市場(chǎng)由高周轉(zhuǎn)快開(kāi)發(fā)向存量運(yùn)營(yíng)升維轉(zhuǎn)型，進(jìn)而激發(fā)市場(chǎng)潛力、提升估值溢價(jià)。預(yù)期在政策較大支持力度下，后續(xù)REITs 產(chǎn)品發(fā)行節(jié)奏將加速；同時(shí)考慮到公募REITs 在房地產(chǎn)企業(yè)存量資產(chǎn)上有較大可撬動(dòng)投資價(jià)值的空間，預(yù)期后續(xù)有望迎來(lái)REITs 試點(diǎn)范圍進(jìn)一步向房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)租公寓、物流地產(chǎn)等領(lǐng)域放開(kāi)。關(guān)注REITs 發(fā)展對(duì)存量運(yùn)營(yíng)板塊的估值重塑作用，建議關(guān)注存量資產(chǎn)成熟穩(wěn)定、發(fā)行人（管理人）主體優(yōu)質(zhì)可靠的標(biāo)的。建議關(guān)注萬(wàn)科A/萬(wàn)科企業(yè)，中國(guó)金茂、新城控股、保利發(fā)展、金地集團(tuán)、招商蛇口、中國(guó)海外發(fā)展、中國(guó)海外宏洋集團(tuán)、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)。

 

    風(fēng)險(xiǎn)分析：行業(yè)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，租賃市場(chǎng)龍頭股需求變化風(fēng)險(xiǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，租金定價(jià)和調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)等。

 

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