投資要點：

    　　1-10 月數(shù)據(jù)關(guān)注點：從全國商品房銷售來看，10 月銷售面積同比增長1.94%，較9 月有所縮小，累計同比由負(fù)轉(zhuǎn)正；10 月銷售金額同比增幅縮小至9.71%，累計同比漲幅有所擴大。從分線商品住宅銷售情況來看，一線銷售面積及金額10 月累計同比增速均與9 月持平；二線銷售面積10 月累計跌幅收窄，且銷售金額的漲幅擴大；三四線銷售面積10 月累計漲幅擴大，但銷售金額10 月累計同比增速小幅下降。全國層面來看，1-10 月各線在低基數(shù)效應(yīng)下相對平穩(wěn)�？紤]基數(shù)和前期增速，預(yù)計行業(yè)全年增速有望再創(chuàng)歷史新高。

    　　1-10 月投資增速小幅下降、新開工增速有所上升。但是受低基數(shù)影響，新開工單月同比增速反彈至23.23%。10 月單月投資同比增速相較9 月小幅下降至8.78%。土地購置方面，購置面積單月同比小幅上升，累計同比跌幅收窄。我們認(rèn)為，隨著前期土地市場走冷、地價回歸理性，房企的土地購置意愿歲末會小幅回暖。由于當(dāng)前房企融資政策仍然偏緊，我們?nèi)灶A(yù)計房企持續(xù)加杠桿能力不足。伴隨4 季度后半段開始，行業(yè)基數(shù)將逐步上行，投資、新開工累計同比增速會放緩節(jié)奏，增速有所回落。

    　　10 月房屋竣工面積同比增長19.22%，竣工面積連續(xù)三月正增長，且漲幅相較9月有所擴大。我們認(rèn)為，竣工數(shù)據(jù)于8 月出現(xiàn)明顯拐點，后續(xù)單月同比增幅有望進(jìn)一步擴大，累計同比跌幅有望持續(xù)收窄。

    　　房地產(chǎn)投資累計同比增長10.3%。2019 年1-10 月全國房地產(chǎn)累計開發(fā)投資為109603 億元，同比增長10.3%，增速較2019 年1-9 月有小幅下降。房地產(chǎn)新開工面積同比增長10.0%。1-10 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積18.56億平方米，同比增長10.0%，增速較2019 年1-9 月份升高1.4 個百分點。1-10月商品房銷售面積累計同比增加0.1%。2019 年1-10 月商品房銷售面積13.33億平方米，同比增加0.1%，累計同比由負(fù)轉(zhuǎn)正。其中，住宅銷售面積同比增長1.5%，辦公樓銷售面積同比下降11.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比下降14.0%。

    　　一線銷售增速不變，二線銷售額小幅上升，三四線銷售受低基數(shù)影響繼續(xù)小幅反彈。2019 年1-10 月一線城市商品住宅銷售面積2885 萬平方米，累計同比增長14.3%，增速與2019 年1-9 月持平；二線城市商品住宅銷售面積22408 萬平方米，累計同比減少0.7%，跌幅較2019 年1-9 月收窄0.5 個百分點；三四線城市商品住宅銷售面積91840 萬平米，累計同比增長1.6%，增速較2019 年1-9 月上升0.3 個百分點。

    　　土地購置保持低位，房企拿地意愿略有回暖。1-10 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積18383 萬平方米，累計同比減少16.3%，跌幅相較2019 年1-9 月的-20.2%縮小3.9 個百分點。

    　　房企融資到位資金增速小幅回落。前10 月房地產(chǎn)資金來源總量達(dá)到14.5 萬億元，累計同比增長7.01%，增速比2019 年1-9 月份下降0.11 個百分點。

    　　投資建議：維持“優(yōu)大于市”評級。繼續(xù)圍繞估值分紅增速三大維度尋找超額收益。建議繼續(xù)關(guān)注央企龍頭【萬科A、保利地產(chǎn)、金地集團、招商蛇口、大悅城】、成長【華夏幸福、中南建設(shè)、陽光城】、地方國資【華發(fā)股份、北京城建】、主題長三角一體化（上實發(fā)展）。此外，利率下行預(yù)期帶來商業(yè)資產(chǎn)重估潛力，建議關(guān)注中國國貿(mào)、陸家嘴、浦東金橋等。風(fēng)險提示：行業(yè)面臨調(diào)控風(fēng)險和基本面下行風(fēng)險。