核心觀點：

    2019 年，房地產行業(yè)經歷了嚴厲的調控周期，各類政策頻出，對于未來政策走勢，我們認為，短期內房地產行業(yè)政策既沒有再緊的必要，也沒有大幅放松的可能，仍將在“房住非炒”的基調下進行結構性相機調整。

    1、政策沒有再度收緊的必要：

    （1）銷售業(yè)績放緩，房企銷售業(yè)績“金九銀十”成色不足。

    2019 年1-9 月全國商品房銷售面積依舊維持負向增長，同比增速為-0.1%；而且，2019 年房企銷售業(yè)績普遍放緩，金九銀十期間，除規(guī)模房企外，其他房企銷售業(yè)績未如預期。

    （2）房企資金鏈承壓，投資謹慎，土地市場冷淡。在嚴厲的政策調控下，房企在資金端存在一定壓力，在投資上更趨謹慎，土地市場表現冷淡，2019 年1-9 月，土地購置面積同比減少20.2%，降幅雖有收窄，但是依然處于負增長區(qū)間。于政府而言，土地市場成交冷淡也會變相增加政府財政壓力。

    2、短期內，政策不存在大幅放松的可能。2019 年1-9 月，全國房地產開發(fā)投資、新開工等數據增速雖有所收窄，但仍維持較高水平，短期內，政策不存在放松的可能性。

    房地產調控的目的在于維持房地產行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展秩序，2019 年7 月31 日，中央政治局會議提出“不將房地產行業(yè)作為短期刺激經濟的手段”已然明確了房地產行業(yè)定位，“房住非炒”的調控基調難有根本改變。房地產行業(yè)政策調控已取得一定成效，未來，“因城施策”和“一城一策”的運用或將具有更大的靈活性，城市間、城市內政策將更多進行不同程度的相機調整。我們意識到現金回款的重要性，以資產周轉率超過0.25 的企業(yè)為例，當回款降低20%時，在所有類型企業(yè)中面臨的現金流壓力最大，而只有當回款維持往年或者增長20%后，現金流壓力才會大幅下降，主要原因是這類企業(yè)一方面對現金回款的依賴性很大，另一方面對外投資的資金流出也比較多。