中郵證券研究報(bào)告：蘇寧環(huán)球(000718)廣撒網(wǎng)降低風(fēng)險(xiǎn)，低成本催化業(yè)績：公司目前擁有 1582 平方米的項(xiàng)目儲備，權(quán)益儲備面積 1342萬平方米。按照公司規(guī)劃，公司未來幾年仍然將以每年 300 萬平方米的速度拿地，土地儲備仍然將以較快的速度增加。 目前，在京外市場的拿地力度逐步加大。目前公司京外項(xiàng)目儲備共計(jì) 952萬平方米，占公司項(xiàng)目儲備的 60.17%，公司走出北京、布局全國的戰(zhàn)略意圖明顯。公司京外項(xiàng)目位于天津、煙臺、海門、蘇州、武漢、揚(yáng)州、太原、重慶、廈門、沈陽、貴陽、綿陽、福州這些城市，均為二三線城市。長期來看，這些地區(qū)的項(xiàng)目價(jià)值提升空間更大；土地成本較低，有較高的安全邊際。 公司目前仍持有較多 2007 年前通過資產(chǎn)注入獲得的項(xiàng)目，成本較低。公司目前仍然持有 634 萬平米 2006 年之前獲得的項(xiàng)目儲備，占公司總儲備的 40.08%。其中北京地區(qū) 407.87 萬平方米（主要包括國風(fēng)上觀、知語城、首開常青藤、首開鉑郡、首開璞瑅、紫芳園 5期等項(xiàng)目），可以認(rèn)為這部分項(xiàng)目儲備的成本非常低廉，對于公司盈利能力的提高有較大推動(dòng)作用。 公司 2006 年之前的土地儲備根據(jù)我們的測算在 3000 元/平方米~4000 元/平方米之間，成本低廉。公司拿地方面一直較為謹(jǐn)慎，對土地成本控制較為嚴(yán)格，按照當(dāng)前市場價(jià)格的項(xiàng)目凈利率必須達(dá)到 15%以上公司才考慮對該地塊進(jìn)行投資，因此公司土地儲備成本總體較低。 北京市場的特點(diǎn)是前幾年新開工面積較少，但需求逐年增長迅速，供需矛盾非常嚴(yán)重。目前出臺的京十五條對北京房地產(chǎn)市場沖擊較大，因此短期內(nèi)公司的項(xiàng)目銷售受到一定影響。但我們看好北京市場長期發(fā)展，公司在北京地區(qū)的項(xiàng)目儲備仍是其重要的利潤來源。 盈利預(yù)測：我們預(yù)計(jì)，公司 2010年、2011年和 2012 年歸屬上市公司凈利潤分別為 13.38 億元、18.85 億元和 31.61 億元；對應(yīng)每股收益分別為 1.16 元、1.64元和 2.75 元。按照當(dāng)前 15.85 元的收盤價(jià)格計(jì)算，對應(yīng)市盈率分別為 13.6X、9.7X和 5.8X。 投資建議：公司是全國性開發(fā)商，土地儲備豐富、部分京內(nèi)土地資源拿地時(shí)間較早、成本較低，受益于近期北京房價(jià)的迅速上漲，公司未來盈利能力有望顯著提高。公司京外土地儲備主要位于二、三線城市，市場購買力旺盛，受當(dāng)前調(diào)控影響較小，發(fā)展?jié)摿�巨大。公司股東實(shí)力強(qiáng)勁，在京拿地有一定優(yōu)勢；目前公司已推出激勵(lì)措施，管理層有業(yè)績釋放動(dòng)力，我們預(yù)計(jì)公司 2010 年、2011年和 2012年的業(yè)績增長速度分別為 44%、41%和 68%，給予公司“推薦”評級。 風(fēng)險(xiǎn)提示：北京地區(qū)調(diào)控嚴(yán)厲，公司京內(nèi)銷售業(yè)績受到一定影響 .......