華發(fā)股份(600325)重大事項(xiàng)點(diǎn)評(píng)：優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表 迎接回款新高潮。公司公告非公開(kāi)發(fā)行股票預(yù)案，擬增發(fā)不超過(guò)當(dāng)前總股本30%的A 股股票，募集資金不超過(guò)60 億元，且控股股東承諾認(rèn)購(gòu)不低于實(shí)際發(fā)行數(shù)量的28.49%。

 

      公司是地方國(guó)資高信用開(kāi)發(fā)企業(yè)，銷售表現(xiàn)持續(xù)優(yōu)于行業(yè)，全年銷售同比有望回正。公司相對(duì)積極的拿地和新開(kāi)工表現(xiàn)，配合可能的股權(quán)融資，預(yù)計(jì)將進(jìn)一步提升公司的市場(chǎng)份額，優(yōu)化盈利能力。

 

       公司公告非公開(kāi)發(fā)行股票預(yù)案。12 月5 日，公司正式公告非公開(kāi)發(fā)行A 股股票預(yù)案，計(jì)劃向包括華發(fā)集團(tuán)在內(nèi)的不超過(guò)35 名投資者非公開(kāi)發(fā)行股票，發(fā)行股票數(shù)量合計(jì)不超過(guò)6.35 億股，即公司當(dāng)前總股本的30%，擬募資金額不超過(guò)60 億元，其中公司控股股東華發(fā)集團(tuán)認(rèn)購(gòu)數(shù)量不低于實(shí)際發(fā)行數(shù)量的28.49%，且認(rèn)購(gòu)金額不超過(guò)30 億元。華發(fā)集團(tuán)承諾在發(fā)行完成后18 或36 個(gè)月（取決于華發(fā)集團(tuán)在發(fā)行結(jié)束后持有公司總股本比例）內(nèi)不轉(zhuǎn)讓其本次認(rèn)購(gòu)的股份。本次非公開(kāi)發(fā)行采用競(jìng)價(jià)發(fā)行模式，募集金額中15 億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金，其他資金擬投入4 個(gè)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

 

       單月銷售大幅增長(zhǎng)，全年銷售有望回正。據(jù)億瀚智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，公司11 月實(shí)現(xiàn)銷售金額和183 億元，銷售面積41 萬(wàn)平米，分別同比增長(zhǎng)60.4%和下降10.9%，1-11 月累計(jì)銷售金額1024 億元，累計(jì)銷售面積329 萬(wàn)平米，分別同比下降0.2%和17.1%。依托良好的城市布局和突出的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力，公司銷售表現(xiàn)遠(yuǎn)好于行業(yè)平均水平。據(jù)CRIC 統(tǒng)計(jì)，公司前11 月全口徑銷售金額排名提升至第19位，較2021 年排名第29 位提升明顯。我們預(yù)計(jì)公司全年銷售表現(xiàn)有望同比回正。

 

       投資開(kāi)工比行業(yè)更加積極，貨值相對(duì)充裕。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，1-11 月公司累計(jì)公開(kāi)市場(chǎng)獲取土地16 宗，總建筑面積131.5 萬(wàn)平米，總對(duì)價(jià)340.5 億元；其中7 宗位于上海，對(duì)應(yīng)58.8 萬(wàn)平米總建筑面積和252.0 億元總對(duì)價(jià)，其余新增土儲(chǔ)也均位于杭州、成都、武漢等新一線城市及公司開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)大本營(yíng)珠海，土儲(chǔ)質(zhì)量顯著提升。1-9 月公司新開(kāi)工266.9 萬(wàn)平米，同比小幅下降5.8%，是行業(yè)中少見(jiàn)的新開(kāi)工面積保持相對(duì)穩(wěn)定的企業(yè)。由于公司在投資和開(kāi)工方面表現(xiàn)較佳，未來(lái)貨值相對(duì)充裕，預(yù)計(jì)其銷售相對(duì)于行業(yè)的優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步擴(kuò)大。

 

       補(bǔ)充股本和適度利用杠桿有助于公司進(jìn)入良性循環(huán)。公司背靠珠海最大國(guó)有綜合企業(yè)集團(tuán)，憑借穩(wěn)健的財(cái)務(wù)紀(jì)律和良好的經(jīng)營(yíng)能力廣泛受到金融機(jī)構(gòu)的肯定，是A 股市場(chǎng)稀缺的國(guó)有高信用開(kāi)發(fā)商。今年以來(lái)公司累計(jì)發(fā)行公司債券及中期票據(jù)67.9 億元，且11 月26 日公司公告擬向交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)注冊(cè)發(fā)行不超過(guò)人民幣100 億元的中期票據(jù)。如果再融資順利進(jìn)展，我們相信公司有望進(jìn)入良性的發(fā)展循環(huán)。

 

       風(fēng)險(xiǎn)因素：部分城市房?jī)r(jià)持續(xù)下降的風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)銷售無(wú)法在2023 年恢復(fù)的風(fēng)險(xiǎn)。

 

       盈利預(yù)測(cè)、估值與評(píng)級(jí)：由于短期再融資推進(jìn)仍有不確定性，我們不考慮再融資對(duì)公司股本的攤薄，當(dāng)然也不考慮資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化之后公司新增儲(chǔ)備的高ROE。我們僅從公司當(dāng)前儲(chǔ)備出發(fā)，我們維持公司2022/2023/2024 年EPS 預(yù)測(cè)1.65/1.81/1.82 元，參考越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、招商蛇口等高信用企業(yè)2022年6-15 倍PE 估值水平（中信證券研究部預(yù)測(cè)），給予公司2022 年10 倍PE的估值，對(duì)應(yīng)16.5 元的目標(biāo)價(jià)，維持“買入”的投資評(píng)級(jí)。公司在最近一年新增的優(yōu)質(zhì)儲(chǔ)備，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的明顯改善，是我們對(duì)公司更為樂(lè)觀的原因。