湘財證券研究報告：海寧皮城-002344-競得土地開設交易市場,增加新利潤增長點：事件： 公司以 60 萬元每畝的成本競得土地。公司控股子公司成都海寧皮革城有限公 司競得位于成都市新都區(qū)北部商城北新干線和新城大道西延線交叉口西北角， 項目土地面積132,077 ㎡（198.1162畝），土地性質(zhì)為商業(yè)用地、居住用地， 建設內(nèi)容包括皮革市場、創(chuàng)意總部樓及配套公寓等。土地價格為每畝60 萬元， 合計人民幣11,886.972萬元。 成都項目分三期建設。預計項目總建筑面積約 455,686 ㎡，其中地下停車場 105,275 ㎡，地面建筑351,411 ㎡。項目分三期建設，其中一期建設皮革市場 159,785 ㎡，二期建設創(chuàng)意總部樓等 140,626 ㎡，三期建設配套公寓 50,000 ㎡。 租售結合的方式開發(fā)運作項目。該項目擬采取租售結合的方式進行開發(fā)運作， 一期皮革市場部分按照 9:1 的租售面積比例（租賃費 2012 年為 400 元/㎡,2013 至以后為 700 元/㎡，出售的價格為 25,000 元/㎡），二期創(chuàng)意總部樓部分按照 5:5 的租售面積比例（租賃費 250 元/㎡，出售的價格為 5,500 元/㎡），三期配 套公寓樓部分100％出售（出售的價格為5,000元/㎡）。 投資要點： 競得成都項目為公司異地擴張的又一重大勝利，符合市場預期。 公司上市以后大力進行外部擴張，先后在遼寧佟二堡、江蘇沭陽和河南新鄉(xiāng)開 設異地皮革交易市場，經(jīng)營效果良好，成都的項目為公司異地擴張的第四站， 符合市場預期。 成都項目拿地成本較低，為其快速盈利提供重要保障。 由于公司為成都市新都區(qū)對中標土地的整理提供資金保障，并與成都市新都區(qū) 簽訂關于土地競拍的合作協(xié)議，因此公司以每畝 60 萬元的低價競得土地使用 權（相當于每平方米899.50 元） ，公司成都項目較低的土地價格為公司的順利 盈利提供保障。我們認為公司成都項目能夠很快盈利，成為公司新的利潤增長 點。 盈利預測和估值。 我們保守預計公司 2011-2012年的EPS分別為0.83 元和 1.20元和1.56元。 其中 2011-2012 年交易市場租賃業(yè)務貢獻的 EPS 分別為 0.52 元和 0.80 元和.......