湘財證券研究報告：海寧皮城-002344-北京項目啟動,預計將增加每股價值1.81元：事件： 公司今日發(fā)布公告，擬以人民幣 2,654.24 萬元收購銀邦公司持有的北京新海 寧皮革商貿有限公司 53%的股權。 股權收購完成后， 公司持有北京新海寧 53% 股權。銀邦公司持有北京新海寧 47%的股份。 北京新海寧成立于 2011 年 3月 17日，2011 年 12月 15日，北京新海寧與北 京市朝陽區(qū)小紅門鄉(xiāng)經濟組織合作聯(lián)社及其全資集體企業(yè)北京科利源工貿公 司簽署了協(xié)議，約定以“北京新海寧出資金、小紅門經濟聯(lián)社出土地”的方式， 共同開發(fā)位于小紅門鄉(xiāng)小紅門地鐵站東、西兩側約 330 畝土地商業(yè)配套項目。 根據(jù)協(xié)議，小紅門地鐵站東西兩側約 330 畝土地可建設約 66 萬平方米的商業(yè) 物業(yè)，總投資約 30 億元，項目建成后，55%的物業(yè)歸屬于北京新海寧，45%的 物業(yè)歸屬于小紅門經濟聯(lián)社。 其中歸屬于北京新海寧的約 36.3 萬平方米物業(yè)開 發(fā)為北京海寧皮革城及其配套物業(yè)，其中用于舉辦北京海寧皮革城市場的面積 約為 20-30 萬平方米。 投資要點： 合資開發(fā)北京海寧皮革商貿公司，皮革交易市場面積 20-30 萬平方米，符合 市場預期。 公司進入北京市場采取的是以和具備地產開發(fā)資質的銀邦公司合資的方式，公 司持有北京海寧皮革商貿公司 53%的股份，為控股股東，而合資方銀邦公司持 有 47%的股份， 而建設市場所需土地的問題則是與地方政府通過建設物業(yè)和安 置勞動力換取土地使用權的方式進行的，北京海寧商貿公司投資 30 億元建設 約 66萬平方米的商業(yè)物業(yè)， 其中 29.7萬平方米作為交換小紅門經濟聯(lián)社土地 使用權的對價。控股子公司所獲的 36.3 萬平方米的商業(yè)物業(yè)中有約 20-30 萬 平方米用于開設皮革交易市場，符合市場預期。 公司北京地區(qū)項目的啟動是公司外生擴張過程的又一征程，實現(xiàn)對北京地區(qū) 皮革消費市場的覆蓋。 公司在北京地區(qū)開設交易市場符合皮革交易的發(fā)展規(guī)律和公司的發(fā)展戰(zhàn)略，實 現(xiàn)對北京地區(qū)皮革消費能力的覆蓋，此外公司合資子公司相當于投資 30 億元 獲得 36.3萬平方米的商業(yè)物業(yè)，每平方米的投資成本為 8264 元，相比北京周 邊地區(qū)的物業(yè)成本來說，仍然偏低。 交易市場周邊交通方便，能夠實現(xiàn) NPV1.81 元。 北京新海寧交易市場位于北京市南四環(huán)邊，附近有通車的地鐵站，位臵十分優(yōu) 越，交通十分便捷，為公司皮革交易市場創(chuàng)造良好的配套環(huán)境，我們利用凈現(xiàn).......